אישור עקרוני ואישור סופי למשכנתה: מה ההבדל ומתי אפשר להתקדם?

אחד המשפטים הנפוצים לפני רכישת דירה הוא: "כבר קיבלנו אישור עקרוני, אז אפשר להתקדם". כאן בדיוק עלולה להתחיל טעות יקרה.

אישור עקרוני הוא שלב חשוב בתהליך, אך הוא אינו אומר שהבנק בדק ואישר את העסקה במלואה. כדי לדעת מתי ניתן להתקדם, צריך להבין מה נבדק בכל שלב ומה עדיין עלול להשתנות.

מהו אישור עקרוני?

אישור עקרוני מתקבל על סמך הנתונים שהמבקש מוסר לבנק. ברוב המקרים הנתונים מוזנים באופן מקוון, לפני שהבנק בדק בפועל את תלושי השכר, דפי החשבון, ההתחייבויות, נתוני האשראי והנכס.

הבנק משיב לפי המידע שנמסר לו: אם הנתונים נכונים ויעברו את הבדיקות, קיימת אפשרות עקרונית להתקדם בתנאים המוצגים.

למה האישור העקרוני עדיין יכול להפוך לסירוב?

בשלב הראשוני הבנק מסתמך על הנתונים שהוזנו. כאשר המסמכים נבדקים, התמונה יכולה להשתנות.

• הכנסה מסוימת אינה מוכרת במלואה או אינה קבועה.
• קיימת הלוואה או התחייבות שלא נלקחה בחשבון.
• נתוני האשראי מציגים מידע שמשפיע על החלטת הבנק.
• שווי הנכס בשמאות נמוך ממחיר העסקה.
• קיימת בעיה בנכס, ברישום או בהתאמה למדיניות הגוף המממן.
• המסמכים אינם תואמים לנתונים שנמסרו בבקשה.

כל אחד מהמצבים האלה יכול לשנות את סכום המימון, את התנאים או את עצם האפשרות לקבל את המשכנתה.

מהו אישור סופי?

אישור סופי מתקבל לאחר שהבנק בחן את הבקשה ואת המסמכים הרלוונטיים והחליט שאין מניעה להתקדם בהתאם לתנאים שאושרו.

בשלב הזה הבנק כבר אינו נשען רק על מה שהמבקש כתב בטופס. הוא בודק את ההכנסות, ההתנהלות בחשבון, ההתחייבויות, נתוני האשראי, הנכס והמסמכים הנדרשים לעסקה.

האישור הסופי תקף בדרך כלל ל־24 ימים בהתאם לתנאים המפורטים בו. המשמעות היא שיש חלון זמן להתקדם בתהליך לפי האישור שניתן. אם הזמן חולף או הנתונים משתנים, ייתכן שתידרש בדיקה נוספת.

דוגמה פשוטה שממחישה את ההבדל.

משפחה מדווחת על הכנסה חודשית מסוימת ועל הלוואה אחת. על בסיס הנתונים האלה מתקבל אישור עקרוני.

בבדיקת המסמכים מתברר שחלק מההכנסה אינו קבוע, קיימת התחייבות נוספת ושווי הנכס בשמאות נמוך ממחיר הרכישה. מבחינת הבנק זו כבר בקשה אחרת מזו שעל בסיסה התקבל האישור הראשוני.

לכן אישור עקרוני יכול להיראות מתאים, אך לאחר הבדיקה סכום המימון עשוי לקטון, התנאים עשויים להשתנות או שהבקשה לא תקבל אישור סופי.

מה נכון לעשות לפני שמתחייבים?

1. לבדוק את הנתונים האמיתיים. הכנסות, התחייבויות, הון עצמי ונתוני אשראי.
2. להתאים את הבקשה לעסקה. סכום הרכישה, הנכס ולוח הזמנים צריכים להיות חלק מהבדיקה.
3. להגיש מסמכים מלאים ועקביים. פער בין הבקשה למסמכים עלול לשנות את החלטת הבנק.
4. להמתין לאישור הסופי. לא לחתום על עסקה או הסכם בהסתמך על אישור עקרוני בלבד.
5. לבדוק גם את ההתאמה הכלכלית. אישור הבנק אינו עונה על השאלה אם ההחזר נכון למשק הבית.

השורה התחתונה.

אישור עקרוני הוא נקודת פתיחה. אישור סופי הוא השלב שבו הבנק כבר בחן את הבקשה והחליט שניתן להתקדם בתנאים שאושרו.

ההבדל אינו טכני. הוא קובע אם אתם נשענים על נתונים שעדיין לא נבדקו או על החלטה שהתקבלה לאחר בחינת הבקשה. לכן לא מתחייבים לעסקה על בסיס אישור עקרוני בלבד.