מס רכישה.
ככל שחל ובהתאם למעמד הרוכשים ולמאפייני העסקה.
משכנתה לרכישת דירה
רכישת דירה מתחילה בהחלטה על סכום רכישה שניתן לנהל, ולא רק במחיר שהבנק מוכן לממן.
מחברים בין מחיר הדירה, ההון העצמי, ההוצאות שמסביב לעסקה וההחזר החודשי שיישאר גם אחרי קבלת המפתח.
המטרה היא לבנות דרך מימון שמאפשרת להתקדם לעסקה בלי להתעלם מהחיים שימשיכו אחריה.
האישור והתנאים הסופיים נתונים לבנק או לגוף המממן. לא ניתן להבטיח אישור, סכום מימון, ריבית או תנאים מראש.
התקציב האמיתי של העסקה
מעבר למחיר הנכס, קיימות הוצאות שמצריכות כסף זמין ואינן ממומנות בהכרח באמצעות המשכנתה.
אם כל ההון העצמי מופנה למחיר הדירה, הרוכשים עלולים להגיע לקבלת המפתח ללא מרווח למעבר, לשיפוץ, לריהוט או להוצאה בלתי צפויה.
תכנון נכון מחלק את הכסף לשלושה חלקים: הון עצמי לרכישה, הוצאות נלוות ומרווח ביטחון.
ככל שחל ובהתאם למעמד הרוכשים ולמאפייני העסקה.
עלויות שמלוות את העסקה ואינן כלולות במחיר הדירה.
הוצאות שמופיעות לעיתים מיד לאחר קבלת המפתח.
ביטוחי משכנתה, עמלות ועלויות נוספות לפי העסקה והגוף המממן.
מגבלות המימון הבנקאי
שיעור המימון המרבי נקבע לפי סיווג הרכישה, ולא לפי השימוש שמתכננים לעשות בדירה. לכן גם דירה שנרכשת להשקעה עשויה להיחשב דירה יחידה, אם זו הדירה היחידה של הרוכשים. ככל ששיעור המימון גבוה יותר, נדרש פחות הון עצמי — אך ההחזר והסיכון גדלים.
כאשר זו הדירה היחידה של הרוכשים, בכפוף להגדרות ולבדיקת הבנק.
למשפרי דיור שמחליפים דירה קיימת, בכפוף להגדרות ולמסמכים הנדרשים.
כאשר כבר קיימת בבעלות הרוכשים דירה והנכס הנרכש אינו מסווג כדירה יחידה או חליפית.
האחוזים מציגים את שיעור המימון המרבי ממחיר הרכישה או מהשווי שנקבע לצורך הבדיקה — לפי הנמוך מביניהם. הם אינם מבטיחים אישור, וההחלטה תלויה גם בהכנסה, בהתחייבויות, בנתוני האשראי, בנכס ובמדיניות הגוף המממן.
לא כל כסף פועל באותה צורה
הון עצמי יכול להגיע מחסכונות, פיקדונות, כספים נזילים, מתנה, ירושה או סיוע משפחתי. הגוף המממן עשוי לבקש להבין ולהוכיח את מקור הכסף.
כאשר חלק מההון העצמי מבוסס על הלוואה נוספת, נוצרת התחייבות חודשית שמשפיעה על יכולת ההחזר ועל בדיקת הבקשה.
לכן בוחנים לא רק כמה כסף ניתן להביא לעסקה, אלא מה מקורו, מה מחירו ומה יישאר לאחר הרכישה.
שני שלבים שונים
אישור עקרוני מבוסס על הפרטים שהמבקש מוסר, לפני שהבנק השלים אימות של הנתונים, בדיקת המסמכים ובחינת הנכס.
במהלך הבדיקה הבנק יכול לאשר את הבקשה, לשנות את התנאים או לדחות אותה.
לכן אין להסתמך על אישור עקרוני כדי להתקדם לעסקה או לחתום על הסכם.
בדיקה ראשונית על בסיס הנתונים שנמסרו, לפני אימות מלא.
מתקבל לאחר בדיקת הבקשה, המסמכים והנתונים הרלוונטיים בהתאם לדרישות הגוף המממן.
כאשר המסלול הבנקאי אינו מתאים
גוף חוץ־בנקאי יכול להעמיד את מלוא המשכנתה כמלווה ראשי או להשלים מימון שנלקח מהבנק.
במסלולים מסוימים ניתן לבחון מימון של עד 85% משווי הנכס, בהתאם לנתוני הלקוח, לסוג העסקה, לנכס ולתנאי הגוף המממן.
מימון חוץ־בנקאי עשוי להיות יקר יותר. לכן בוחנים אותו כחלק מאסטרטגיית מימון מלאה, ולא כדרך אוטומטית להגדיל את התקציב.
לפני שבוחנים מימון גבוה יותר:
בודקים את ההחזר הכולל מכל מקורות המימון
משווים ריבית, עמלות ועלות כוללת
מבינים את תקופת המימון ואפשרויות המחזור
שומרים מרווח להוצאות שמסביב לעסקה
מוודאים שמחיר הדירה עדיין מתאים ליכולת
מהתכנון ועד האישור הסופי
המימון נבנה סביב העסקה, אך נבחן גם לפי החיים שימשיכו לאחריה.
בודקים את ההון העצמי, ההוצאות הנלוות וההחזר שאפשר לשלב בחיים בפועל.
בוחנים הכנסות מוכחות, הלוואות, מסגרות אשראי והוצאות שעשויות להשפיע על העסקה.
מגדירים את סכום המשכנתה, מרווח הביטחון והגבולות שלא נכון לעבור.
משווים בין דרכי פעולה, מסלולים וגופים מממנים בהתאם לנתונים ולמטרת הרכישה.
מרכזים את המסמכים ומלווים את הבדיקה, החיתום ובחינת הנכס מול הגוף המממן.
מוודאים שהמבנה, ההחזר והעלות תואמים ככל האפשר למסגרת שהוגדרה.
תשובות לפני חתימה
החלטה טובה מתחילה בהבנת המסגרת המלאה, לא רק במחיר הדירה.
לפני שמתחייבים לעסקה. תכנון מוקדם מאפשר להבין את טווח המחירים שניתן לנהל, את ההון העצמי שיישאר לאחר ההוצאות ואת גבולות ההחזר החודשי.
לא. אישור עקרוני הוא שלב ראשוני המבוסס על הפרטים שנמסרו, לפני אימות מלא של הנתונים, המסמכים והנכס. אין להסתמך עליו כאישור סופי למימון העסקה.
לא בהכרח. הסכום המרבי שהבנק מוכן לבחון אינו קובע מהו הסכום שנכון למשק הבית לנהל במשך שנים.
הגוף המממן מחשב את שיעור המימון לפי הכללים והערך הרלוונטי מבחינתו. שמאות נמוכה עשויה להגדיל את ההון העצמי שנדרש ולהשפיע על מבנה העסקה.
לא. החזר נמוך עשוי להקל על התזרים, אך אם הוא מושג באמצעות הארכת התקופה הוא עלול להגדיל את העלות הכוללת של המשכנתה.
כן. אצל משפרי דיור צריך לחבר בין מכירת הדירה הקיימת, רכישת הדירה החדשה, לוחות הזמנים, המימון הקיים והצורך האפשרי בגישור.
במסלולים מסוימים ניתן לבחון מימון חוץ־בנקאי של עד 85% משווי הנכס. האפשרות כפופה לנתוני הלקוח, לסוג העסקה, לנכס ולתנאי הגוף המממן, והעלות עשויה להיות גבוהה יותר ממימון בנקאי.
לפני שמתחייבים לעסקה
שיחה ראשונית להבנת הרכישה, ההון העצמי ומסגרת המימון.
הבדיקה הראשונית אינה מבטיחה קבלת משכנתה. האישור והתנאים הסופיים נתונים לבנק או לגוף המממן.