משכנתה לרכישת דירה

לפני שמתחייבים לדירה, בודקים שהמימון מתאים לחיים שאחריה.

רכישת דירה מתחילה בהחלטה על סכום רכישה שניתן לנהל, ולא רק במחיר שהבנק מוכן לממן.

מחברים בין מחיר הדירה, ההון העצמי, ההוצאות שמסביב לעסקה וההחזר החודשי שיישאר גם אחרי קבלת המפתח.

המטרה היא לבנות דרך מימון שמאפשרת להתקדם לעסקה בלי להתעלם מהחיים שימשיכו אחריה.

האישור והתנאים הסופיים נתונים לבנק או לגוף המממן. לא ניתן להבטיח אישור, סכום מימון, ריבית או תנאים מראש.

תקציב לפני מחיר הדירה משכנתה ופיננסים בתמונה אחת בודקים לפני שמתחייבים

התקציב האמיתי של העסקה

מחיר הדירה אינו המחיר המלא של העסקה.

מעבר למחיר הנכס, קיימות הוצאות שמצריכות כסף זמין ואינן ממומנות בהכרח באמצעות המשכנתה.

אם כל ההון העצמי מופנה למחיר הדירה, הרוכשים עלולים להגיע לקבלת המפתח ללא מרווח למעבר, לשיפוץ, לריהוט או להוצאה בלתי צפויה.

תכנון נכון מחלק את הכסף לשלושה חלקים: הון עצמי לרכישה, הוצאות נלוות ומרווח ביטחון.

מס רכישה.

ככל שחל ובהתאם למעמד הרוכשים ולמאפייני העסקה.

תיווך, שמאות וטיפול משפטי.

עלויות שמלוות את העסקה ואינן כלולות במחיר הדירה.

מעבר, שיפוץ וריהוט.

הוצאות שמופיעות לעיתים מיד לאחר קבלת המפתח.

ביטוחים ועלויות המשכנתה.

ביטוחי משכנתה, עמלות ועלויות נוספות לפי העסקה והגוף המממן.

מגבלות המימון הבנקאי

עד כמה מימון ניתן לקבל?

שיעור המימון המרבי נקבע לפי סיווג הרכישה, ולא לפי השימוש שמתכננים לעשות בדירה. לכן גם דירה שנרכשת להשקעה עשויה להיחשב דירה יחידה, אם זו הדירה היחידה של הרוכשים. ככל ששיעור המימון גבוה יותר, נדרש פחות הון עצמי — אך ההחזר והסיכון גדלים.

דירה יחידהעד 75%

כאשר זו הדירה היחידה של הרוכשים, בכפוף להגדרות ולבדיקת הבנק.

דירה חליפיתעד 70%

למשפרי דיור שמחליפים דירה קיימת, בכפוף להגדרות ולמסמכים הנדרשים.

דירה נוספתעד 50%

כאשר כבר קיימת בבעלות הרוכשים דירה והנכס הנרכש אינו מסווג כדירה יחידה או חליפית.

האחוזים מציגים את שיעור המימון המרבי ממחיר הרכישה או מהשווי שנקבע לצורך הבדיקה — לפי הנמוך מביניהם. הם אינם מבטיחים אישור, וההחלטה תלויה גם בהכנסה, בהתחייבויות, בנתוני האשראי, בנכס ובמדיניות הגוף המממן.

לא כל כסף פועל באותה צורה

הון עצמי הוא יותר מההפרש למחיר הדירה.

הון עצמי יכול להגיע מחסכונות, פיקדונות, כספים נזילים, מתנה, ירושה או סיוע משפחתי. הגוף המממן עשוי לבקש להבין ולהוכיח את מקור הכסף.

כאשר חלק מההון העצמי מבוסס על הלוואה נוספת, נוצרת התחייבות חודשית שמשפיעה על יכולת ההחזר ועל בדיקת הבקשה.

לכן בוחנים לא רק כמה כסף ניתן להביא לעסקה, אלא מה מקורו, מה מחירו ומה יישאר לאחר הרכישה.

שני שלבים שונים

אישור עקרוני הוא שלב ראשון, לא בסיס להתחייבות.

אישור עקרוני מבוסס על הפרטים שהמבקש מוסר, לפני שהבנק השלים אימות של הנתונים, בדיקת המסמכים ובחינת הנכס.

במהלך הבדיקה הבנק יכול לאשר את הבקשה, לשנות את התנאים או לדחות אותה.

לכן אין להסתמך על אישור עקרוני כדי להתקדם לעסקה או לחתום על הסכם.

שלב 1

אישור עקרוני.

בדיקה ראשונית על בסיס הנתונים שנמסרו, לפני אימות מלא.

שלב 2

אישור סופי.

מתקבל לאחר בדיקת הבקשה, המסמכים והנתונים הרלוונטיים בהתאם לדרישות הגוף המממן.

כאשר המסלול הבנקאי אינו מתאים

מימון לרכישת דירה אינו חייב להגיע מבנק בלבד.

גוף חוץ־בנקאי יכול להעמיד את מלוא המשכנתה כמלווה ראשי או להשלים מימון שנלקח מהבנק.

במסלולים מסוימים ניתן לבחון מימון של עד 85% משווי הנכס, בהתאם לנתוני הלקוח, לסוג העסקה, לנכס ולתנאי הגוף המממן.

מימון חוץ־בנקאי עשוי להיות יקר יותר. לכן בוחנים אותו כחלק מאסטרטגיית מימון מלאה, ולא כדרך אוטומטית להגדיל את התקציב.

לפני שבוחנים מימון גבוה יותר:

  • 01

    בודקים את ההחזר הכולל מכל מקורות המימון

  • 02

    משווים ריבית, עמלות ועלות כוללת

  • 03

    מבינים את תקופת המימון ואפשרויות המחזור

  • 04

    שומרים מרווח להוצאות שמסביב לעסקה

  • 05

    מוודאים שמחיר הדירה עדיין מתאים ליכולת

מהתכנון ועד האישור הסופי

איך נראה ליווי משכנתה לרכישת דירה?

המימון נבנה סביב העסקה, אך נבחן גם לפי החיים שימשיכו לאחריה.

01

מגדירים מחיר רכישה שניתן לנהל.

בודקים את ההון העצמי, ההוצאות הנלוות וההחזר שאפשר לשלב בחיים בפועל.

02

ממפים הכנסות והתחייבויות.

בוחנים הכנסות מוכחות, הלוואות, מסגרות אשראי והוצאות שעשויות להשפיע על העסקה.

03

בונים מסגרת מימון.

מגדירים את סכום המשכנתה, מרווח הביטחון והגבולות שלא נכון לעבור.

04

בוחנים בנקים וחלופות.

משווים בין דרכי פעולה, מסלולים וגופים מממנים בהתאם לנתונים ולמטרת הרכישה.

05

מתקדמים לאישור סופי.

מרכזים את המסמכים ומלווים את הבדיקה, החיתום ובחינת הנכס מול הגוף המממן.

06

בודקים את התנאים לפני חתימה.

מוודאים שהמבנה, ההחזר והעלות תואמים ככל האפשר למסגרת שהוגדרה.

תשובות לפני חתימה

שאלות נפוצות.

החלטה טובה מתחילה בהבנת המסגרת המלאה, לא רק במחיר הדירה.

מתי נכון להתחיל לתכנן את המשכנתה?

לפני שמתחייבים לעסקה. תכנון מוקדם מאפשר להבין את טווח המחירים שניתן לנהל, את ההון העצמי שיישאר לאחר ההוצאות ואת גבולות ההחזר החודשי.

האם אישור עקרוני אומר שאפשר לחתום על העסקה?

לא. אישור עקרוני הוא שלב ראשוני המבוסס על הפרטים שנמסרו, לפני אימות מלא של הנתונים, המסמכים והנכס. אין להסתמך עליו כאישור סופי למימון העסקה.

האם נכון לקחת את סכום המשכנתה המרבי שהבנק מאפשר?

לא בהכרח. הסכום המרבי שהבנק מוכן לבחון אינו קובע מהו הסכום שנכון למשק הבית לנהל במשך שנים.

מה קורה אם השמאות נמוכה ממחיר הרכישה?

הגוף המממן מחשב את שיעור המימון לפי הכללים והערך הרלוונטי מבחינתו. שמאות נמוכה עשויה להגדיל את ההון העצמי שנדרש ולהשפיע על מבנה העסקה.

האם החזר חודשי נמוך תמיד עדיף?

לא. החזר נמוך עשוי להקל על התזרים, אך אם הוא מושג באמצעות הארכת התקופה הוא עלול להגדיל את העלות הכוללת של המשכנתה.

האם הליווי מתאים גם למשפרי דיור?

כן. אצל משפרי דיור צריך לחבר בין מכירת הדירה הקיימת, רכישת הדירה החדשה, לוחות הזמנים, המימון הקיים והצורך האפשרי בגישור.

האם ניתן לקבל עד 85% מימון חוץ־בנקאי?

במסלולים מסוימים ניתן לבחון מימון חוץ־בנקאי של עד 85% משווי הנכס. האפשרות כפופה לנתוני הלקוח, לסוג העסקה, לנכס ולתנאי הגוף המממן, והעלות עשויה להיות גבוהה יותר ממימון בנקאי.

לפני שמתחייבים לעסקה

בודקים מהו מחיר הדירה שנכון לכם לממן, לא רק מהו הסכום שניתן לקבל.

שיחה ראשונית להבנת הרכישה, ההון העצמי ומסגרת המימון.

הבדיקה הראשונית אינה מבטיחה קבלת משכנתה. האישור והתנאים הסופיים נתונים לבנק או לגוף המממן.